Tüm yönleriyle “Rant Vergisi”

Konu henüz hükümetin gündeminde yokken, gazetemizin Temmuz 2013 tarihli sayısında “Kentsel Rant ve Konut Sorunu” başlıklı haberle dikkatleri çeken Doç. Dr. Mithat Karasu, “Rantı yaratan devlettir. O halde bu ranttan faydalanmalıdır” demişti.

Tarlayı arsaya çevirip, oraya kamu yatırımları yaparak değerini birden bire arttıran kamu,

bu ranttan payını almalıdır diyerek dikkat çeken Harran Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim

Üyelerinden Kent Bilimci Doç. Dr. Mithat Karasu ile rant vergisini konuştuk.

Rant vergisi ne şekilde tahsil edilecek? Suistimallerin önüne nasıl geçilecek?

Verginin vatandaş bütçesine etkisi ne olacak? Hepsi bu röportajda...

Sayın Karasu, 2013 yılında gazetemize verdiğiniz beyanatta kentsel ranttan devletin pay alması gerektiğini söylemiş ve bu rantın büyüklüğünden bahsetmiştiniz. Bugün hükümetin gündemine giren “Rant vergisi” nereden doğdu, bunun sebebi ne?

Daha önceden de Türkiye’de kentsel rantın büyüklüğü konusunda ciddi bir şikayet vardı. Ancak Türkiye’de ekonomideki makro dengelerin düzelmesiyle birlikte inşaat sektörü, konut sektörü gözde sektör haline geldi. Urfa için de İstanbul için de Mersin için de bu geçerli. Türkiye geneline baktığınızda sektör raporları var. İnşaat sektörü Türkiye’deki üretimin toplamda yüzde 54’ünü gerçekleştirmiş. Ayrıca istihdam açısından da çok büyük katkısı var. Türkiye’de yılda ortalama 25 milyar dolarlık bir rant yaratılıyor. Şimdi kendimize sormak lazım. 25 milyar dolarlık rantı kim yaratıyor. Biz derste öğrencilere şunu anlatıyoruz. Basit bir tarla arsaya nasıl dönüşüyor. Bu dönüşüm sürecinin tamamında kamu yatırımları var. Teknik altyapı diyoruz, nedir; Kanalizasyon, su, yol. Üst yapılanma diyoruz, bahçesi, parkı, yolu, kültür alanları, rekreasyon alanları.. Bir de yeni olarak teknolojik yatırımlar var internet ağı, doğalgazı, fiberoptik sistemleri gibi.. Basit bir tarlayı arsaya dönüştürmek için devlet muazzam bir yatırım yapıyor. Yatırım yapmakla da kalmıyor, konuta müsaade ediyor. Konuta müsaade ederek rant yaratan kim, kamu. Demek ki iki şekilde kamu bu yaratılan rantı doğuruyor. Bir, tarlayı arsaya çeviren teknik olanakları hazırlayarak, ikincisi arsaya dönüşen o alana ne kadar ev yapılacağına karar vererek.

Şimdi bir belediye başkanı çıkıp derse, Karaköprü’de evler dört kat.. Diyarbakır yolunda 40 kat. Bunlar ayrı şeyler. Demek ki rantı iki biçimde de devlet yaratıyorsa niye devlet bundan pay almasın. Zaten doğrusu buydu. Ali Babacan’ın Başbakan Yardımcılığı döneminde bir basın toplantısında sizin gibi bir gazeteci sormuştu. O da, “Ben de bu rakamların spekülatif olduğunu düşünüyorum demişti. Sonra Maliye Bakanlığı bir araştırma yapmıştı. Sonunda da buranın ciddi bir kaynak olduğu değerlendirilince hükümet bence doğru bir adım attı. Bu konuda hükümetin yanında olmak lazım. Haksız rantın önüne geçmek için bir çalışma başlatıldı.

Peki suistimallerin önüne nasıl geçilecek? Gayrimenkulün piyasa değeriyle tapuda kayıtlı değeri arasında çok büyük farklar olduğu biliniyor.

Türkiye’de arsa rantındaki temel sorunlarımızdan birisi de illegal olan piyasayı legal hale geçiremememiz. Ev satın alıyoruz, gidiyoruz beyan veriyoruz. O rakamların hangisi doğru verilmiş. Hiç biri. Arsa satılıyor. Arsa için yazmış tapuya, eder değeri 100 bin lira. 100 bin lira olur mu, 3 milyona satılıyor. Peki aradaki farkı nasıl alacağız. Hükümet bunun için çalışma yürütüyor. Nasıl ki AVM’lerdeki büyük süper marketler sayesinde para kredi kartı vasıtasıyla legal piyasa haline geldi, sonuçta hükümet de alıcı-satıcının banka üzerinden işlem görmesiyle sorun çözülecek. Yapılan değişiklikle kira bedeli artık bankaya yatırıldığı gibi.. Böylece hükümet aradaki boşluğu elde etmeye çalışıyor. Bir diğeri ise Maliye Bakanlığı’nın uzun süredir üzerinde çalıştığı, satılan konutların satış değeri ile eder değeri arasındaki farka yönelik ciddi bir vergi uygulamasıdır. Urfa’da da 200-300 müteahhidin bu denetimden geçtiğini duyduk.

Tapuda kayıtlı gayrimenkul değerinde emsal mı esas alınacak?

Artık site yapılanması yaygınlaşıyor. Siteden bir daire kredi ile satılmışsa kredi beyanındaki eder değeri bütün daireler için geçerli kabul ediliyor. Biri 350 bin liraya ev alıp, 290 bin lira kredi çekmişse bir başkasının 289 bin liraya evi aldım deme şansı yok. Bu uygulama ile tapu harçları da değişecek. Devlet tapu harcını res’en belirleyecek.

Maliye Bakanlığı’na hitaben yazdığım bir makalede önermiştim. Maliye Bakanlığı’nın, vergiye tabi emlak değerlerini  vatandaştan değil de Bakanlığın ili bölge bölge ayırıp değerlen- dirmesi gerektiğini önermiştik. Herhalde bu dikkate alınmış. Bakanlığın da bu yönde  çalışmaları var.  Artık Türkiye’de şehirler bölgelere ayrılacak.

Devlet artık arsayla, konutla uğraşmak istemiyor. Biri birine ev satmışsa bu satış tutarının üzerinden tahminen yüzde 5 oranında bir vergi alacak. Eskiden emlak alım-satım vergisi vardı. 1977’de ben size satmışsam 3 yıl satma yasağı vardı. Bu halen vardır ama uygulanmıyor. Üç yıl sonra sattığım fiyatla aldığım fiyat arasındaki farktan yüzde 1 vergi diye ödüyorduk. Daha sonra kaldırıldı bunlar.

Rant vergisinin hayata geçmesi gayrimenkul fiyatlarında artışa neden olacak mı?

Tabi olacak. Üreticiler de bunu doğrudan alıcılara yansıtacak. Bunun bir örneği de KDV uygulamasıdır. Konutta KDV’nin yüzde 18’e çıkması aynen tüketiciye yansıdı. Ancak şu da var. Yükselmeyle birlikte konut talebinde bir daralma olacaktır. Bu daralma da konut fiyatlarını aşağı çekecektir. Çünkü üretici çok. Urfa’dan örnek verelim. Özellikle konutta orta ve üst gelir grubuna satılan konutta ciddi bir şişme var. Her tarafta satılık ilanları var.

Belediyelerin ve TOKİ’nin konut imalatı var. Bunların fiyatlara etkisi nasıl olacak?

Urfa genelinde düşüncek olursak, piyasanın şeklini değiştirecek şekilde katkıları yok.

TOKİ 3 bin konut yapıyor, etkilemez mi?

O kadar değil. Çünkü Urfa’nın yıllık 15-20 bin konut ihtiyacı var. O ihtiyaca çok karşılık verecek boyutta değil. Mesela şu olabilirdi. Belediyeler, TOKİ ve işveren örgütleri, sendikalar üçlü bir sacayağı oluşturup, Urfa’da konut yapımına uygun bir ortam yaratabilirler. Bu daha önce yapılmış bir şey. Olmayan bir şey değil. Ankara’da bilirsiniz Batıkent, İzmir’de Egekent, Mavikent hep bu şekilde başarılmış.

TOKİ ile esnaf, eğitimciler, sendikalar, gazeteciler de yapıyorlar. Bunlar önemli değil mi?

Evet, bunun daha yaygın hale getirilmesi lazım. Mesela bir örnek vereyim. Sivas Cumhuriyet Üniversitesi’nin hocalarına sorulmuş. Maaşınızın şu kadarını kredi olarak siz yatırın, karşılık olarak TOKİ de yatırsın, böylece konutlar yapılmış, üniversiteden hocalar da bu konutları almış. Şimdi orası akademisyenler sitesi diye anılıyor. Çünkü konut sorunu Türkiye’de alt ve orta gelir grubunun sorunu. Bunu çözmek için onlara yönelik konut üretmemiz gerekiyor. Şehrin 400-500 bini yeşil kartlı. Biz yanlış olarak, daha zengin olanlara konut üretiyoruz. O da balonu şişiriyor. İstanbul’da 380 bin a sınıfı lüks konut elde kalmış satılamıyor. O anlamda bir şişme var ve fiyatlar da epey aşağıya çekilmiş durumda. Ama bizim asıl derdimiz, orta ve alt gelir grubu için ev yapmak olmalı. Burada da Belediyelerin, TOKİ’nin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ve sivil toplum kuruluşlarının birlikte hareket etmesi lazım. Konut sorunu piyasa insafına terkedilemez. Çünkü piyasa en yüksek geliri elde edeceği konutu üretir, bu da lüks konutlardır.

Şanlıurfa Büyükşehir Belediyesi Esentepe’de büyük arsa satışlarına başladı. Bu satışlardan elde edilen gelirle de yatırım yapıyoruz deniyor. Sizce bu doğru mu?

Bu, belediyelerde çokça başvurulan bir yöntemdir. Sadece Şanlıurfa Belediyesi’nde değil. Ankara Büyükşehir Belediyesi de daha önce sattığı kendi arsasını tekrardan alıp otopark yapmak zorunda kalmıştı. SSK işhanı öyledir. O zaman ne yapmalıyız, arsamızı satmayacağız. Uzun süreli kiralayabilirsiniz. Belediyenin hem bir geliri olur, hem de son tahlilde arsa belediyenin elinde kalır. Londra’daki her üç evden birinin belediyeye ait olduğunu ve bunları kiraya vererek gelir elde ettiğini daha önceden söylemiştik. İsveç’te Stockholm belediyesi o kentteki gayrimenkullerin yüzde 65’inin sahibi. Batı şehirlerine ne diye özeniyoruz, çünkü plan var. Planın da kolay yapılabilir olmasının tek yolu belediyenin elindeki arsa miktarının mümkün olduğu kadar çok olması. Ama biz elimizdekini çıkarıp, anlık yatırımlar için parayı harcarsak sanmıyorum ki bir netice alalım. Bunu çok da doğru bulmuyorum.

TOKİ’nin yaptığı yeterli değil diyorsunuz. Ne önerirsiniz?

Büyükşehir yasasıyla birlikte belediyeler yetkilerle donatıldı. Yeni kentsel dönüşüm alanları ilan edilebilir. Belediyeler de bunu yapabilir. 5216 sayılı yasada belediyeler site kurabilirler, şirket işletebilirler, özel sektörle ortak olabilirler. Ama ne yapılmalı, bu çok büyük ölçekte yapılmalı. Urfa’da orta gelir grubu insanlar için çok ciddi anlamda ve yüksek miktarda konut yapılması kötü gidişatı durdurabilir. Burada aktör olarak mutlaka TOKİ ve Belediye’nin yer alması gerekiyor. Bu konuda müteahhitleri de dışlamamak lazım. Ne yapabilirler? Belediye oluşturacağı alanda STK’larla birlikte hareket edip kooperatiflerin yapım işlerini müteahhitler üstlenebilir. Müteahhidi sistemden dışlarsan işler de yolunda gider diye bir mantık yok. O adam yapıcı, yapan tarafından bu şekilde yararlanılabilir.

Maşuk’taki yapılanmayı inceleme fırsatınız oldu mu?

Fakıbaba başkanlığı döneminde bizi götürüp gezdirmişti. Maşuk tarafında dar ve çok sıkışık bir yapılanma olmuş. Onu biraz daha rahatlatan, beş katlı, üç katlı, arada mesafe olan, hektarda 3-5 bin kişi değil de, 700 kişi olan yeşili daha çok rekreasyon alanları oluşturulabilir Urfa’da. Urfa hep şehrin içine sıkışıyor ve dikey olarak yükseliyor. Oysa ki yatay olarak gelişme imkanı var.

Urfa’nın yatay olarak genişleme alanı hangi yöne doğru olmalı?

Kesinlikle Evren Sanayi yönüne olmalı. Dağlık alanlara yapılmalı. 1/100.000’lik plan hazırlandı o da değişiyor sanırım. Şehrin 25-30 yılını ilgilendiren bu planlarla oynanmasa çok daha iyi olur diye düşünüyorum. Planı yapan hanımdan öğrendiğim kadarıyla tekrardan konut artış alanları yapması istenmiş kendisinden.

Konut alanlarının artırılması konut sorununu çözmez mi?

Sistemi, zengine ev yapma düşüncesinden döndüremediğiniz sürece imarlı arsa miktarını artırmanız sorunu çözmez. Çünkü Urfa’daki sorun imarlı alanın az olması değil. Bütün bu alanlarda konutların sadece lüks konut olarak üretilmesi sorunu var. Urfa’ya gelen 60 doktor, 60 eğitimci, 60’ı üniversite hocası 300 memura sordum. Urfa’daki en büyük sorun ne? En çok bahsedilen, yeşil alan yok. İkincisi sosyal alanlar yeterli değil. En önemlisi ise ev ve kira. Güneydoğu’da en çok tercih edilen il olan Urfa şimdi kiralar çok pahalı diye kimse gelmek istemiyor.

Urfa’da tarımsal sanayiye ihtiyaç var

Büyükşehir olduk. 1150 köyümüz var. 1080 de nahiye var. Hizmet alanımız sekiz kat büyüdü. Hizmet verilecek insan sayısı dört kat arttı. Belediye geliri üç kat arttı. Bunu normalde karşılayamazsınız. Şimdi artık kimse diyemez ki Ceylanpınar yolu olmasa da olur. Artık insanlar köyde değil, mahallede yaşıyor. Artık köy çeşmesi olmayacak, evde musluk olacak. Stablize yol olmaz bu saatten sonra. Çünkü bu vadedildi insanlara. Büyükşehir yasası, yerel ve geniş alanlar yarattı. Kanunun gerekçesini de incelimiş biriyim, verimlilik için yapıldığı belirtiliyor. İyi de verimlilik için mali kaynak gerekiyor.

Urfa’nın geleceği için neler söylemek istersiniz?

Urfa çok güzel ve ciddi potansiyel taşıyan bir şehir. Urfa’nın turizmden önce tarımsal endüstriye ihtiyacı var. Ama bunun için de topraklarımızı mahvetmememiz lazım. Sizler de aynı yoldan geldiniz. Mardin yolundan Osmanbey kampüsüne gelirken yol üzeri sağlı sollu yüzer metre imara açılmış durumda. Biz böyle yaparsak, sulama için milyonlarca dolar harcadığımız şehrimizi mahvedersek yarın öbür gün karnımızı nasıl doyuracağız? İkincisi, sanayi kurmak için bir hammadde kaynağımızın olması lazım, hammadde de ovada üretiliyor, tepede değil. Şehir, kadim bir şehir. Tarihi bir şehir. Bunu elbirliği ile korumamız lazımken mahvediyoruz. Şehir içinde de müthiş bir yapı yoğunluğu var. Bunu kırmamız lazım. Hele yeni yapılan Maşuk tepesi.. O kadar dar ve sıkışık olur mu. ABD’de bir ara suç konusunu çalıştım. FBI verilerine göre bahçeli evlerde büyüyen çocuklarla sıkışık binalar arasında yetişen çocuklar arasında suç işleme oranı daha az. Civcivleri daha dar alana koyduğunuzda birbirlerini gagalıyorlar. Bunlar bilimsel gerçekler. Ne yapmamız gerekiyor, dar ve sıkışık alanlardan vazgeçmeli, yapılaşmayı rahatlatmalıyız. Urfa’nın her tarafı geniş. Evren Sanayi tarafında bozkır, dağ-taş bizi bekliyor, biz ovayı mahvediyoruz. Böyle olmamalı.

Değerli görüşlerinizi Urfa Projeler okurlarıyla paylaştığınız için teşekkür ederiz.

Bana bu fırsatı verdiğiniz için ben teşekkür eder, başarılar dilerim.